LMNP et réintégration des amortissements : ce qui change à la revente

Pendant des années, la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel a reposé sur un argument imparable : les amortissements permettaient d’effacer fiscalement les loyers pendant la détention, sans conséquence à la revente. Cette asymétrie a pris fin. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable lors de la cession. Voici ce que cela change concrètement, et ce qu’a ajouté l’année 2026.

Rappel : pourquoi les amortissements comptent autant en LMNP

Les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent :

le micro-BIC, où l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes ;
le régime réel, où l’on déduit les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance…) et l’amortissement du bien et du mobilier.

L’amortissement constate comptablement la dépréciation du bien : sa valeur (hors terrain) est répartie sur sa durée d’utilisation, souvent 25 à 40 ans pour le bâti. Il ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée est reportable sans limite de durée. Résultat : de nombreux loueurs au réel déclarent un bénéfice imposable nul pendant de longues années.

À la revente, en revanche, le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), et non de celui des plus-values professionnelles. Jusqu’en 2025, les amortissements déduits n’avaient aucune incidence sur ce calcul.

Ce qu’a changé la loi de finances pour 2025

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l’article 150 VB du CGI. Désormais, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition du bien est minoré des amortissements déduits pendant la période de location meublée.

Moins de prix d’acquisition, c’est mécaniquement plus de plus-value. La règle s’applique :

aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025 ;
aux amortissements effectivement déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025 : il n’y a pas de « clause du grand-père » pour les biens déjà détenus ;
aux seuls amortissements ayant réellement réduit le résultat imposable : les amortissements reportés et jamais utilisés ne sont pas réintégrés.

Les biens exclus

Le législateur a prévu une exception pour les logements situés dans certaines résidences de services : résidences étudiantes, résidences seniors et établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées (EHPAD notamment). Pour ces biens, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Et au micro-BIC ?

Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : l’abattement forfaitaire est réputé couvrir l’ensemble des charges. Il n’y a donc rien à réintégrer à la revente.

Comment est imposée la plus-value

La plus-value immobilière des particuliers est taxée à :

19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
17,2 % de prélèvements sociaux : les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la hausse de CSG décidée pour 2026 (voir plus bas) ;
une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).

Des abattements pour durée de détention réduisent l’assiette :

Années de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	— (exonération acquise)	9 % par an
Exonération totale	après 22 ans	après 30 ans

Le prix d’acquisition peut aussi être majoré forfaitairement des frais d’acquisition (7,5 %) et, après cinq ans de détention, des travaux (15 %), sauf si ces travaux ont déjà été déduits ou amortis.

Exemple chiffré : l’impact sur une revente après 12 ans

Prenons un appartement meublé acheté 200 000 €, loué au régime réel, revendu 260 000 € après douze ans de détention. Au fil des années, 60 000 € d’amortissements ont été effectivement déduits. Pour simplifier, on ignore ici les majorations forfaitaires et les frais de cession.

Après douze ans, les abattements atteignent 42 % pour l’impôt sur le revenu (7 années × 6 %) et 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 années × 1,65 %).

	Avant la réforme	Avec réintégration
Prix d’acquisition retenu	200 000 €	140 000 €
Plus-value brute	60 000 €	120 000 €
Base IR après abattement (58 %)	34 800 €	69 600 €
Impôt sur le revenu (19 %)	6 612 €	13 224 €
Surtaxe (3 % au-delà de 60 000 €)	—	2 088 €
Base PS après abattement (88,45 %)	53 070 €	106 140 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	9 128 €	18 256 €
Total	15 740 €	33 568 €

Dans cet exemple, la réintégration double la plus-value et fait plus que doubler l’imposition à la revente : près de 17 800 € supplémentaires. L’amortissement reste un avantage pendant la détention, mais une partie de l’économie réalisée est désormais « rendue » à la sortie.

À retenir : l’avantage n’a pas disparu, il a changé de nature. Il se rapproche d’un report d’imposition, dont le coût final dépend de la durée de détention et du prix de revente.

Ce qui a changé en 2026

Les loyers LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé de 9,2 % à 10,6 % la CSG sur une partie des revenus du patrimoine, à compter des revenus de 2025. Les revenus de location meublée non professionnelle sont concernés : leurs prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %. Les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières et les produits d’assurance-vie restent, eux, à 17,2 %.

La réintégration n’a pas été remise en cause

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a pas assoupli la réintégration des amortissements en LMNP. Elle a, à l’inverse, retenu le même principe pour le nouveau dispositif d’amortissement ouvert à certains logements loués nus : les amortissements qui y seront pratiqués seront également réintégrés lors de la cession.

Le micro-BIC a été recentré depuis 2025

Pour mémoire, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a réduit l’avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme, à compter des revenus de 2025 : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour les meublés non classés, et de 50 % dans la limite de 77 700 € pour les meublés classés. Les locations meublées de longue durée conservent un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 €.

Les points de vigilance

Une comptabilité rigoureuse devient indispensable : il faudra justifier, lors de la vente, du montant exact des amortissements effectivement déduits année après année.
La durée de détention pèse davantage : les abattements pour durée de détention s’appliquant à une plus-value plus élevée, leur effet est d’autant plus sensible.
La transmission obéit à d’autres règles : une donation ou une succession ne déclenche pas d’imposition de la plus-value chez le particulier qui transmet. Les règles de la donation aux enfants et de l’abattement de 100 000 € s’appliquent alors, sur la valeur du bien au jour de la transmission.
La réglementation évolue vite : le régime de la location meublée a été modifié chaque année depuis 2024. Vérifier les règles en vigueur à la date de la cession est essentiel.

Réduire son impôt sur le revenu peut passer par d’autres mécanismes que l’immobilier : les versements sur un PER, déductibles selon votre TMI, en sont un exemple, avec leurs propres contreparties à la sortie.

Sources

Code général des impôts, articles 50-0 (micro-BIC), 39 C (amortissements), 150 U à 150 VH (plus-values immobilières des particuliers, dont l’article 150 VB), 1609 nonies G (surtaxe) — Légifrance.
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements).
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (taux de CSG sur les revenus du patrimoine).
Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
BOFiP-Impôts, séries RFPI-PVI (plus-values immobilières) et BIC-AMT (amortissements).